Wie had in 2012 kunnen denken, toen de vierkante meter in Berlijn rond de € 2.000 tot € 3.000 lag, dat de huizenprijzen slechts 10 jaar later een recordniveau zouden bereiken, met € 5.000, € 6.000 of zelfs € 8.000 per vierkante meter? En toch blijven de prijzen in Berlijn stijgen: ze zijn in 2021 gemiddeld met nog eens 10,9% gestegen. Sarra Saddek van het makelaarskantoor Invest AB, dat al meer dan 10 jaar gespecialiseerd is in de Berlijnse vastgoedsector, deelt haar expertise over de evolutie van de vastgoedprijzen in Berlijn in 2022, de bijzonderheden van de markt, evenals enkele inzichten in toekomstige trends en ontwikkelingen.
1. Kerncijfers voor de Berlijnse vastgoedmarkt in 2022
De gemiddelde prijs per vierkante meter in Berlijn in 2022 ligt tussen 4900 en 5150 € voor oude gebouwen (“Altbau”) en tussen 7400 en 7950 € voor nieuwe gebouwen. Dit zijn de verkoopprijzen van verhuurde en leegstaande woningen samen. De prijzen van appartementen in nieuwe gebouwen in Berlijn zijn hoger dan die in oudere gebouwen omdat ze vaak beter ontworpen, moderner en energiezuiniger zijn. Desondanks genieten de “Altbau” een grote populariteit in Berlijn en vormen ze de vastgoedmarkt. Voordat we u de trends van de prijzen per vierkante meter in de verschillende wijken van Berlijn geven, is het belangrijk om te vermelden dat de waarde van een woning afhankelijk is van verschillende criteria: De beschikbaarheid van de woning: een verhuurd appartement wordt voor gemiddeld 20 -35% minder dan een leegstaand appartement. De oppervlakte van een woning: hoe kleiner de woning, hoe hoger de prijs per vierkante meter. De staat ervan: een pand waaraan gewerkt moet worden, zal uiteraard goedkoper zijn (gemiddeld tussen € 500 en € 1000 per m² renovatiekosten). De ligging: de buurt natuurlijk, maar bijvoorbeeld ook het feit dat basiswinkels en openbaar vervoer op loopafstand zijn. De waardering van een appartement hangt af van meerdere factoren en niet alleen van het aantal vierkante meters. Invest AB biedt een gratis en gedetailleerde vastgoedwaardering aan om de huidige waarde van een vastgoed te kennen. Hoe zijn de huurprijzen in Berlijn geëvolueerd?
De gemiddelde huurprijs voor nieuwbouw bedraagt 19,20 euro per vierkante meter, terwijl de gemiddelde huurprijs voor bestaande bouw 12 euro per vierkante meter bedraagt.
2. De evolutie van de vastgoedprijzen in Berlijn over de laatste 10 jaar (tot vandaag)
Grafiek: Evolutie en trends van vastgoedprijzen in Berlijn van 2012 tot 2022 De vastgoedmarkt in Berlijn is de afgelopen 10 jaar enorm gegroeid. Van 2012 tot 2022 is de prijs per vierkante meter in Berlijn gestegen van € 2000 tot bijna € 5000 voor oudere woningen en van € 3000 tot € 8000 voor nieuwe woningen, een jaarlijkse stijging van ongeveer 10% per jaar. Het is interessant om in de bovenstaande grafiek te zien dat het prijsverschil tussen nieuw en oud in de loop van de tijd is toegenomen, van € 1000 in 2012 tot meer dan € 3000 vandaag. Ter vergelijking: de prijs per vierkante meter in Parijs is gemiddeld € 10.034 en in München € 9.000.
3. Wat is de gemiddelde prijs per vierkante meter in Berlijn per wijk?
Grafiek: Gemiddelde prijzen per vierkante meter voor oude gebouwen in Berlijn in het eerste kwartaal van 2022.
Grafiek: Gemiddelde m²-prijzen in Berlijn in 2022 De districten Mitte en Prenzlauer Berg behouden hun positie bovenaan de lijst met een gemiddelde prijs per vierkante meter van 8000€ voor Mitte en 6400€ voor Prenzlauer Berg. De prijs per m² in Kreuzberg (€6240) ligt nu hoger dan de prijs per m² in Charlottenburg (€5900). Niet ver daarachter volgen Schöneberg en Friedrichshain (tussen 5200 en 5600€/m2), buurten die de afgelopen jaren zeer succesvol zijn geweest. Ook de districten Neukölln en Moabit kenden een zeer sterke stijging, met meer dan een verdubbeling van de prijzen in de afgelopen tien jaar. Deze cijfers zijn indicatief voor de demografische en economische ontwikkeling van de stad Berlijn: Berlijn is een stad in constante evolutie met een bevolking die is gegroeid van 3,3 miljoen in 2012 tot 3,7 miljoen eind 2021 (dat zijn bijna 40.000 mensen meer per jaar). de afgelopen 10 jaar). Sommige delen van de stad die ooit als minder interessant werden beschouwd, zijn de nieuwe “place to be” geworden, zoals Kreuzberg, Neukölln of Wedding. De vraag rijst dus welke buurten zullen volgen? Oberschöneweide? Kopenick? Er is een reële vraag naar woonruimte in bepaalde wijken van Berlijn. Kreuzberg en Neukölln zijn gebieden waar mensen willen wonen. Er is dus echt vraag naar deze wijken. Hoe zal de Berlijnse vastgoedmarkt zich in de toekomst ontwikkelen? Welke trends en prognoses kunnen worden gemaakt?
4. Zullen de huizenprijzen in Berlijn stijgen of dalen?
Het is moeilijk om voorspellingen te doen in de Duitse hoofdstad, aangezien prijsontwikkelingen worden beïnvloed door vele politieke, economische, financiële en demografische factoren. Laten we eens kijken naar de factoren die de prijzen opdrijven: Berlijn is een stad met een sterke economische groei van ongeveer 5% in de afgelopen 10 jaar en de thuisbasis van veel startups (Tesla’s Gigafactory (10.000 werknemers), Google, Delivery Hero, HelloFresh, Gorilla’s…) Berlijn is de politieke hoofdstad van Duitsland en biedt een stabiele omgeving voor nationale en internationale investeerders Berlijns bevolking blijft groeien Berlijn blijft een zeer aantrekkelijke stad, zowel nationaal als internationaal. Hoewel de prijzen per vierkante meter aanzienlijk zijn gestegen, zijn ze nog steeds aanzienlijk lager in vergelijking met andere grote Europese steden. Laten we eens kijken naar de risicofactoren die rechtstreeks van invloed kunnen zijn op vraag, aanbod en prijzen: De verhoging van de rentetarieven door de ECB, waardoor vastgoedleningen duurder kunnen worden en dus de stijging van de vastgoedprijzen kunnen vertragen De politieke wil om huurprijzen te reguleren (Mietendeckel , Mietspiegel) – ondanks de nietigverklaring van het huurplafond (Mietendeckel) door het Grondwettelijk Hof in Karlsruhe op 25 maart 2021, wordt door de partij Die Linke nog steeds opgeroepen tot een landelijk huurplafond. Het is echter onwaarschijnlijk dat het wordt uitgevoerd door de huidige coalitie (“Ampel Koalition”), bestaande uit de SPD-, GRÜNE- en FDP-partijen. De dubbele trend naar meer thuiswerken en het verlangen naar meer verbondenheid met de natuur, waar jonge werkende mensen zich zorgen over maken, alleen of in een huishouden. Deze trend drijft de prijzen in de buitenwijken van Berlijn meer op dan in het stadscentrum. Al met al lijkt het realistisch dat de vastgoedprijzen in de hoofdstad zullen blijven stijgen, zij het niet zo sterk als in de afgelopen 10 jaar. Hoe weet u de waarde van uw appartement?
Om een gefundeerde beoordeling te krijgen van de huidige marktwaarde van een appartement of onroerend goed in Berlijn, biedt het makelaarskantoor Invest AB een gratis en gedetailleerde waardebepaling aan.
Sarra SaddekMakelaarSarra Saddek van het makelaarskantoor Invest AB dat al meer dan 10 jaar gespecialiseerd is in de Berlijnse vastgoedsector. Deze artikelen kunnen voor u interessant zijn