[ad_1]
Een praktijkgerichte introductie voor buitenlanders – juridische zaken, belastingen en toeslagen
Anders dan in andere landen, zoals Denemarken en Zwitserland, zijn er geen beperkingen voor buitenlanders om onroerend goed te kopen in Duitsland. Momenteel verwerven veel buitenlandse kopers eigendommen in grote Duitse steden zoals Berlijn, Frankfurt en München. Klanten die geïnteresseerd zijn in het kopen van een huis of appartement in Duitsland krijgen hieronder een eerste advies over hoe te werk te gaan bij het kopen van onroerend goed in Duitsland. Als eerste opmerking moet elk koopcontract voor onroerend goed worden ondertekend door een Duitse notaris. In grotere steden is de kans groot dat er een Engels sprekende notaris of een Engels sprekende advocaat is die de koper vertegenwoordigt tijdens het koopproces op basis van een volmacht. De volmacht moet worden gewaarmerkt door een (buitenlandse) notaris of een Duitse consulaire ambtenaar. De koper mag dus niet aanwezig zijn in Duitsland om het koopcontract aan te gaan.
De rol van de notaris, advocaat en makelaar
Het is belangrijk erop te wijzen dat de Duitse notaris een onpartijdige rol heeft en niet het belang van de koper behartigt. De notaris zorgt er alleen voor dat het koopcontract als zodanig samenhangend is en dat zowel het belang van de verkoper om de juridische eigendom niet te verliezen voordat de koopprijs is ontvangen, als het belang van de koper om geen vooruitbetaling te doen zonder zekerheid dat hij een goed eigendomsrecht zal verwerven, is gewaarborgd. Daarom is het raadzaam om juridisch advies in te winnen om de belangen van de koper te beschermen. Over het honorarium van de notaris kan niet worden onderhandeld, aangezien hij wettelijk verplicht is te factureren op basis van een bepaalde ereloontabel. Vaak is er een makelaar bij betrokken. In een vroeg stadium moet duidelijk zijn wat de makelaarskosten zijn en of de kosten voor rekening van de verkoper of van de koper zijn. Volgens de wet moeten de kosten die worden berekend door een makelaar die door de verkoper is geïnstrueerd, 50:50 worden verdeeld tussen verkoper en koper. De financiering wordt meestal gedaan door een van de vele Duitse hypotheekbanken. Er mag geen koopcontract worden ondertekend zonder dat er financiering aanwezig is.
Sleutelelementen van een Duits koopcontract voor onroerend goed
Contractpartijen: De verkoper staat niet altijd als eigenaar ingeschreven in het kadaster, bijvoorbeeld als hij de woning net heeft geërfd. Als de verkoper getrouwd is, moet het respectieve vermogensregime worden nageleefd en, indien nodig, moet de toestemming van de echtgenoot worden verkregen. De aan- of verkoop van onroerend goed door een burgerlijke maatschap – GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) kan juridisch ingewikkeld zijn. Zodra er sprake is van binnen- of buitenlandse maatschappen of vennootschappen, wordt de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de betreffende ondertekenaar zorgvuldig getoetst door de notaris en het kadaster. Voorwerp van aankoop: Het landperceel of de landpercelen moeten zo nauwkeurig mogelijk worden beschreven in het koopcontract met de respectievelijke percelen. Dit is bijvoorbeeld lastig als het een deelgebied betreft dat nog moet worden geïnventariseerd. Naast de woning worden ook de essentiële onderdelen en de zogenaamde accessoires verkocht. Dit omvat in het bijzonder de gebouwen, maar ook bepaalde meubels, machines etc. afhankelijk van de omstandigheden van het individuele geval. Binnen bepaalde fiscale grenzen kan een deel van de totale koopsom worden verdeeld over verkochte accessoires, waardoor de overdrachtsbelasting kan worden verlaagd. Koopsom: De koopsom dient regelmatig te worden voldaan door overmaking van een geldbedrag. Het moet absoluut of bepaalbaar zijn, bijvoorbeeld door een prijs per vierkante meter te specificeren voor een nog te onderzoeken gebied. Het overeenkomen van gedeeltelijke betalingen is mogelijk en gebruikelijk, bijvoorbeeld bij vastgoedontwikkelingscontracten (aankopen van koopwoningen). In individuele gevallen is het mogelijk om de betaling van de koopsom te voldoen via een zogenaamde notariële derdengeldenrekening. Dit brengt echter aanzienlijke extra kosten met zich mee en is in de meeste gevallen niet nodig. Vervaldatum, overdracht en eigendomsoverdracht: er zijn tal van contractuele opties die de koper of verkoper zeker stellen. Er kan bijvoorbeeld een vooraankondiging van overdracht worden overeengekomen of de koopprijs kan pas verschuldigd zijn als de nodige vergunningen zijn verkregen of bepaalde lasten zijn opgeheven. In de regel zal de verkoper er belang bij hebben dat de eigendomsoverdracht in het kadaster pas plaatsvindt als de koopprijs is betaald. Doorgaans geeft de aankoop recht op alle huurinkomsten vanaf de datum waarop de aankoopprijs volledig is betaald. Bezwaringen, openbare lasten: Als lasten zoals grondlasten of een woonrecht of vruchtgebruik worden ingeschreven in het kadaster, is het lot van deze rechten moeten worden geregeld in het koopcontract van het onroerend goed. Zowel overname als annulering zijn denkbaar. Bij het onderzoek moet altijd de overeenkomst worden opgenomen waarop het recht is gebaseerd, bijvoorbeeld de overeenkomst voor de onroerendgoedlening voor het grondrecht. Als de lening nog gedeeltelijk openstaat, kan onder bepaalde omstandigheden een overname van het contract door de koper – met toestemming van de bank – verstandig zijn. Gebreken (kwaliteitsgebreken, eigendomsgebreken): Bijzonder belangrijk is de regeling van de aansprakelijkheid voor kwaliteitsgebreken of eigendomsgebreken die aan het licht komen tijdens of na de voltooiing van de aankoop van onroerend goed. De wettelijke rechten van de koper, namelijk herroeping, vermindering en/of schadevergoeding, kunnen contractueel gewijzigd worden. Van een materieel gebrek kan bijvoorbeeld sprake zijn als de woning kleiner is dan overeengekomen, als er sprake is van houtrot of optrekkend vocht, als er geen bouwvergunning aanwezig is of als de huurinkomsten voor een verhuurde woning lager zijn dan verwacht. Aan eigendomsgebreken wordt gedacht als bijvoorbeeld rechten van derden de koper beletten het onbeperkt te gebruiken, bijvoorbeeld als de verkoper verzwijgt dat de woning of het appartement verhuurd is. De verkoper zal er belang bij hebben zoveel mogelijk gebreken bekend te maken zodat de koper ter zake “kwade trouw” wordt, dwz deze gebreken na het sluiten van de overeenkomst niet meer kan inroepen. Als de verkoper een essentieel gebrek verbergt (een klassieker is het verbergen van vocht), is hij aansprakelijk wegens frauduleuze misleiding en riskeert hij ontbinding van het koopcontract en schadevergoeding. Het kan zelfs leiden tot strafrechtelijke aansprakelijkheid. Diversen: Naast de hierboven genoemde hoofdlijnen in het koopcontract voor onroerend goed, kunnen en moeten tal van andere zaken worden geregeld. Hierin staat ook wie de overdrachtsbelasting en de notaris- en kadasterkosten draagt. Een ander praktisch relevant onderwerp is de zogenaamde makelaarsclausule die in wezen het belang van de makelaar beschermt om zijn of haar commissie betaald te krijgen. Deze clausules moeten met de grootste omzichtigheid worden behandeld. Het is belangrijk om te benadrukken dat verkopers voor gebruikte eigendommen slechts minimale garanties bieden. Daarentegen worden nieuw gebouwde eigendommen, zoals condominiums, verkocht met uitgebreide garantierechten voor de koper. Bijzondere voorzichtigheid is geboden bij het verwerven van panden die momenteel verhuurd zijn. Het Duitse huurrecht biedt huurders een hoge mate van bescherming. Zodra het onroerend goed is verworven, kan de nieuwe eigenaar de huurder echter uitzetten, op voorwaarde dat hij of een naast familielid het onroerend goed wil gebruiken. De koper wordt meestal beschermd door een zogenaamde voorrangsaanzegging (Vormerkung). Deze voorrangsaankondiging beschermt de koper tegen onverwachte verkoopactiviteiten, zoals de verkoop van het onroerend goed aan een andere koper voor een hogere prijs.
Belastingen, toeslagen en financiering
Bij het kopen van een woning wordt overdrachtsbelasting geheven. Elke deelstaat in Duitsland hanteert zijn eigen belastingtarief. Het belastingtarief ligt tussen 3,5 en 7 %. Registratie als nieuwe wettelijke eigenaar van een onroerend goed kan in Duitsland tot 3 of 4 maanden duren. De koper is pas geregistreerd als juridisch eigenaar van de woning nadat de overdrachtsbelasting naar behoren is betaald. Vastgoedtransacties brengen aanzienlijke bijkomende kosten met zich mee. Bijvoorbeeld: Een appartement in Berlijn wordt gekocht voor een prijs van EUR 800.000,00. De koopprijs wordt overgemaakt via de derdenrekening van de notaris. Er is een makelaar bij betrokken. Om bankfinanciering te krijgen, moet een landheffing worden geregistreerd voor een nominale waarde van EUR 600.000,00. Notariskosten: ca. EUR 6.664,00 Kadasterkosten: ca. EUR 3.200,00 Overdrachtsbelasting: EUR 48.000,00 Totale transactiekosten: EUR 57.864,00 Indien meerdere panden achtereenvolgens worden verworven of zullen worden verworven, is het met het oog op fiscaal optimalisatiepotentieel raadzaam om een aankoop via een vastgoedholding (PropCo) te overwegen . Indien aan bepaalde randvoorwaarden is voldaan, kan overdrachtsbelasting geheel worden vermeden (RETT-blocker). Verder kan een PropCo de toegang tot bankfinanciering vergemakkelijken voor buitenlandse kopers die woonachtig zijn in landen buiten de eurozone en dus geen toegang hebben tot bankfinanciering. . In dit geval zal de PropCo zelf, een reguliere Duitse vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, optreden als lener. Ons advocatenkantoor adviseert routinematig buitenlandse klanten van over de hele wereld bij het verwerven van onroerend goed in Duitsland. Onze vastgoedadvocaten adviseren met name buitenlandse cliënten bij de aankoop van luxe appartementen in grootstedelijke gebieden in heel Duitsland. Indien gewenst wordt onroerend goed fiscaal advies gegeven. Onze cliënten waarderen ons probleemloze en praktische advies en instructies gedurende het gehele aankoopproces. Voor meer informatie voor vastgoedbeleggers klik hier: ONROEREND GOED IN DUITSLAND Voor een overzicht van onze diensten op het gebied van vastgoedrecht klik hier: ONROEREND GOED RECHT
[ad_2]
